張曉軍，北京盛世唐人旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 董事長(zhǎng)。張曉軍表示雖然現(xiàn)在還是有扎堆建設(shè)的情況，但旅游地產(chǎn)在四五年前更熱，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)思考期，一個(gè)盤點(diǎn)調(diào)整期。前幾年旅游地產(chǎn)突飛猛進(jìn)主要有兩個(gè)原因，一是城市的土地很難拿，住宅地產(chǎn)很難做，已經(jīng)到天花板了，但是地產(chǎn)的資金要尋找出路，從而轉(zhuǎn)向了旅游地產(chǎn)。二是當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)商已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到旅游需求很快會(huì)成為國(guó)人的剛性需求，旅游消費(fèi)會(huì)成為剛性消費(fèi)，旅游社會(huì)即將來(lái)臨?；谶@兩個(gè)原因，很多地產(chǎn)商把資金轉(zhuǎn)入旅游地產(chǎn)的投資建設(shè)。 當(dāng)時(shí)旅游地產(chǎn)大致在三個(gè)空間集中布局，第一是沿海海濱的度假地產(chǎn)，從北戴河直到海南島，到處都有，這種布局帶來(lái)了空間上很大的硬傷，把我們很完整的、寶貴的海岸線景觀破壞和切割了，這也是最近幾年大家反思最多的問(wèn)題。第二個(gè)空間布局是大城市周邊生態(tài)良好的山區(qū)和半山區(qū)，在這些地方出現(xiàn)了大量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。第三類是以農(nóng)業(yè)形式出現(xiàn)的，里面也配套了很多地產(chǎn)項(xiàng)目，投資類型不是地產(chǎn)也不是旅游，而是農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)，但實(shí)際上還是旅游地產(chǎn)的模式。 前幾年旅游地產(chǎn)的確有些過(guò)熱，包括房地產(chǎn)界、旅游界，甚至政府都在反思旅游業(yè)到底應(yīng)該怎么做。但任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期都會(huì)過(guò)熱，都有一窩蜂的現(xiàn)象。在產(chǎn)業(yè)萌芽期，只有少數(shù)先知先覺(jué)者才能成為先行者，他們掌握的是戰(zhàn)略性的機(jī)遇，其他人看到這些人成功了，意識(shí)到這是一個(gè)好商機(jī)，于是開(kāi)始跟風(fēng)，跟風(fēng)就一定會(huì)形成過(guò)熱。過(guò)熱是必然的，只有過(guò)熱才能洗牌，只有洗牌這個(gè)行業(yè)才能理性發(fā)展。在洗牌的過(guò)程中，沒(méi)實(shí)力的敗掉了，有實(shí)力的理性了，真正有實(shí)力并且能堅(jiān)持的，最終活下來(lái)，這其實(shí)是一種技術(shù)上的優(yōu)勝劣汰。 從政府角度和業(yè)界的可持續(xù)發(fā)展角度來(lái)講，我們當(dāng)然希望不要過(guò)熱，這樣可以避免投資的失敗和資源的浪費(fèi)，那么怎樣去控制過(guò)熱的問(wèn)題呢？首先要靠政府這只有形大手的引導(dǎo)，通過(guò)稅收、土地供給控制等方式進(jìn)行調(diào)控。但實(shí)際上政府的管控也不是隨時(shí)都能起作用的，而且一些過(guò)熱是政府導(dǎo)致的，比如一些地方政府為了發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，拼命招商引資，巴不得大項(xiàng)目落地，這些也會(huì)成為導(dǎo)致過(guò)熱的推手。 其次從規(guī)劃的角度講，要通過(guò)規(guī)劃來(lái)控制、規(guī)范和引導(dǎo)。因?yàn)槲冶旧硎歉阋?guī)劃的，我認(rèn)為規(guī)劃是規(guī)范和引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)最好的方式，地方政府必須重視規(guī)劃的作用，認(rèn)識(shí)到規(guī)劃的意義，認(rèn)真編制規(guī)劃，規(guī)劃可以起到基礎(chǔ)性和決定性的作用。我們目前對(duì)規(guī)劃的理解還很膚淺，很多政府和甲方不尊重規(guī)劃，一屆領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)規(guī)劃，由此所造成的問(wèn)題是從我們的層面無(wú)法解決的。